No Image

Почему по переуступке квартиры дешевле

СОДЕРЖАНИЕ
0
174 просмотров
17 августа 2019

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия.

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

  • продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
  • если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
  • нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

  1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
  2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
  3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

  1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре). Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
  2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

Читайте также:  Расторопша в капсулах цена отзывы

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

  1. Переуступка — это реальная возможность сэкономить на покупке квартиры
  2. Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
  3. Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

Один из возможных вариантов покупки дома – составление договора переуступки права собственности. Подобная форма соглашений не слишком распространена, поэтому немногие знают, как правильно составить его.

В представленной статье мы рассмотрим все особенности подобных сделок, документы, которые нужны для ее проведения, а также способы их проверки.

○ Что такое переуступка прав?

Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.

○ Как можно купить квартиру по переуступке?

Переуступка права требования возможна по двум видам договоров:

  1. Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры. Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации. Но здесь вам надо учитывать, что передача финансовых средств должна происходить только после заключения основного договора, который и регулирует передачу жилплощади. Уступка права требования возможна только в период с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
  2. По договору долевого участия (ДДУ). Здесь уступается не только право получения квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи. Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ.

○ Порядок покупки квартиры по переуступке.

Заключая договор переуступки, нужно следовать определенному алгоритму. От соблюдения всех необходимых нюансов зависит успешность сделки.

✔ Проверка строительной компании.

Проверяя застройщика, вам нужно обратить внимание на:

  • Срок существования компании.
  • Актуальность учредительных документов.
  • Наличие разрешения на строительство.
  • Наличие договора долгосрочной аренды на землю или права собственности на нее.

✔ Сбор документов.

Для заключения сделки продавец должен представить:

  • Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
  • Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
  • Согласие второго супруга на сделку.
  • Все квитанции об оплате долевых взносов.

От покупателя при этом требуется:

  • Личный паспорт.
  • Согласие второго супруга на сделку.

✔ Составление договоров.

После предоставления всей документации и ее проверки, составляется договор переуступки права требования. Здесь нужно учесть, что соглашение составляется в той же форме, что и первоначальный договор. Если он был заверен у нотариуса, договор переуступки также необходимо заверить.
Существенное условие данного соглашения – его предмет, т.е. передача права. Нужно максимально подробно прописать, какие права, и в каком объеме передаются по договору, а также указать основания для подобного перехода.
Все иные условия соглашения являются дополнительными и вносятся по согласию сторон.

Читайте также:  Лечение синдрома беспокойных ног

✔ Регистрация договора переуступки.

Соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно обратиться непосредственно в Регистрационную палату либо отделение МФЦ.
Передача финансовых средств осуществляется только после завершения процедуры регистрации. На нее отводится от 5 до 10 дней с момента принятия заявления.

✔ Оплата пошлины.

Размер госпошлины зависит от статуса участников сделки. Так, для физических лиц он составляет 2000 руб., для юридических – 22000 руб. Если за регистрацией обращается несколько заявителей, сумма госпошлины делится поровну между ними, и каждому выдается чек об оплате.

○ Какие есть риски при покупке по переуступке?

Оформляя договор переуступки, стоит учитывать:

  • Наличие не только долгов по взносам, которые отражены в договоре, но и штрафов за их просрочку.
  • Возможность заключения неограниченного количества подобных договоров на основе одного первоначального соглашения. Здесь нужно проследить всю цепочку, проверяя информацию в Росреестре. Действительными будут являться только те договора, которые прошли госрегистрацию.

○ Особенности покупки новостройки по переуступке.

Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – участие в сделке третьего лица, застройщика. Если в пакете документов не будет заверенного согласия от строительной компании, сделка будет считаться недействительной.
Еще одна особенность – возможность заключения нескольких договоров по переуступке в процессе строительства дома. После сдачи его в эксплуатации переход права требования невозможен.

○ Оформление переуступке "задним" числом.

Подобный вариант оформления соглашения возможен, когда между подписанием акта приема-передачи квартиры и оформлением ее в собственность проходит большой промежуток времени. Здесь возможно два варианта:

  • Изменение даты акта приема-передачи по договоренности с застройщиком.
  • Изменение даты предварительного договора купли-продажи (если он еще не прошел государственную регистрацию).

Такая схема имеет свои риски, основным из которых является изменение стоимости жилья. Так, если вы заплатите за него 5 млн. руб., а в договоре будет указана сумма в 4 млн. руб. (оценка на указанную дату подписания), то в случае расторжения сделки вы сможете вернуть только то, что указано в соглашении.
Таким образом, покупка квартиры по переуступке прав имеет свои плюсы и минусы, которые оцениваются каждым покупателем лично.

○ Советы юриста:

✔ Можно оформлять переуступку по договору долевого участия?

Это самый оптимальный вариант переуступки для каждой из сторон. Для продавца это возможность избежать штрафов за расторжение ДДУ, а для покупателя – выгодная стоимость жилья и гарантии его оформления в собственность.

✔ Когда возможно купить квартиру по переуступке прав?

Это возможно при приобретении жилья в новостройке по договору долевого участия, на основе которого составляется соглашение о переуступке. Также можно купить квартиру по переуступке с заключением предварительного договора купли-продажи.

Директор департамента жилой нежвижимости Екатерина Немченко расскажет о подводных камнях покупки квартиры по переуступке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Александр Чумак, генеральный директор BPI Group , рассказал, есть ли риски при покупке квартиры по переуступке, может ли застройщик препятствовать таким сделкам и будут ли они востребованы в 2016 году

Александр, расскажите, каким образом осуществляются сделки по переуступке?

Путем подписания договора цессии – переуступки прав требования. Подготовить его может как юрист, так и застройщик , непосредственно договор может быть, как в простой письменной форме, так и нотариальным. Соответственно, и подписание договора происходит или в офисе застройщика, или у нотариуса. А взаиморасчеты – по договоренности, тут возможны любые варианты. Отмечу, что участие застройщика при переуступке прав на квартиру не обязательно, но необходимо уведомить его, что такая сделка свершилась, сделать это можно, например, заказным письмом.

Регулируются ли законодательством сделки по переуступке? Если ли у покупателя или продавца какие-то риски? Как их минимизировать?

Безусловно, такие сделки регулируются 214-ФЗ. Риски, конечно, есть, как и всегда при покупке новостройки, не важно, переуступка это или прямой договор долевого участия. Но при трезвом подходе избежать их несложно. Необходимо подробно изучить всю информацию о застройщике и жилом комплексе, чтобы не оказаться впоследствии обманутым дольщиком. Для этого нужно ознакомиться с историей застройщика, разрешительной документацией на строительство и правами на участок. Затем следует убедиться, что права переуступает именно тот человек, который указан дольщиком в договоре с застройщиком, либо у него есть нотариальная доверенность. Обязательно проверить, что договор ДДУ зарегистрирован в УФРС. Еще один важный момент – взаиморасчеты продавца переуступки с застройщиком, тут возможны разные варианты, но крайне важно понимать, что продавец ничего не утаивает. Например, если мы говорим о стопроцентной оплате, то квартира должна быть полностью оплачена, у продавца есть соответствующие платежки или акт сверки взаиморасчетов. Если же квартира приобреталась в рассрочку или ипотеку, то требуется проверить, что график платежей соблюден, отсутствует просрочка по платежам. Можно, конечно, купить квартиру и с задолженностью, просто информация об этом, о сумме долга и пени не должна умалчиваться.

Читайте также:  Флебавен 500 инструкция по применению

Какова роль застройщика в сделках по переуступке? Может ли компания отказать в перерегистрации договора?

Застройщик может сопровождать такие сделки, выступая при этом своеобразным гарантом, поскольку проверяет документы, подтверждает взаиморасчеты с дольщиком-продавцом, а зачастую готовит и сам договор цессии. Отказать в регистрации такого договора застройщик не может в принципе, регистрацией занимается УФРС, их отказ возможен, если, например, не предоставлены все необходимые документы или есть обременение. Максимум, что может сделать застройщик – препятствовать в проведении переуступки, вплоть до полного запрета, но это происходит крайне редко. В нашей практике было только два таких случая. В первом дольщик хотел перехитрить застройщика: он затребовал денежную компенсацию за перенос сроков передачи ему квартиры и одновременно решил продать ее по переуступке. Во втором у дольщика была такая просрочка по выплате рассрочки, что застройщик решил расторгать договор, поэтому ни о какой переуступке не могло быть и речи.

В чем плюсы и минусы покупки квартиры по переуступке?

На сегодняшний день минусом можно считать то, что господдержка ипотеки распространяется только на переуступки от юридических лиц, а их не так много, большую часть квартир переуступают физические лица. Что касается плюсов, то первое, что приходит на ум – возможность сэкономить. Переуступки всегда дешевле аналогичных квартир у застройщика. Второе – возможность найти такую квартиру, какой у застройщика давно нет. Удачные планировки, видовые квартиры, популярные этажи разбирают быстро, часто это инвесторы, которые заинтересованы в максимально востребованных в будущем вариантах. Поэтому на поздних этапах строительства в прямой продаже если и остаются квартиры, то не самые ходовые: большие 3- или 4-комнатные или с неудобной планировкой, или на неудачном этаже. Но то, чего уже нет напрямую у застройщика, практически всегда можно найти среди переуступок.

Можно ли купить квартиру в ипотеку по переуступке? Действует ли ипотека с господдержкой?

Конечно, но только если квартира куплена по договору долевого участия. Мы давно и успешно проводим переуступки с привлечением ипотечных средств. Но такие сделки, конечно, сложнее. Господдержка, как уже говорилось, распространяется только на переуступку от юридического лица. Таких предложений на рынке немного.

По вашим оценкам, в условиях кризиса в 2015 году сделок по переуступкам стало меньше или больше?

Если сравнивать «голые» цифры, то меньше. Но нужно учитывать, что в прошлом году весь рынок недвижимости был менее активен, чем раньше, и сделок в целом совершалось меньше. Сегмент переуступок в процентном отношении просел примерно так же, как и другие сегменты. Оказало свое влияние и то, что господдержка ипотеки не распространяется на переуступки от физических лиц, а таких предложений на рынке большинство.

В минувшем году физические лица стали реже или чаще перепродавать квартиры в недостроенных домах? С чем это связано?

В конце 2014 и самом начале 2015 года, когда произошло сильное ослабление рубля, была такая тенденция, что продавцы, вложившиеся в надежные стройки, снимали квартиры с продажи, чтобы сохранить деньги. Однако весной все вернулось на круги своя. И во второй половине года, когда рубль снова стал ослабевать, такой тенденции уже не наблюдалось. Надо понимать, что достаточно большая часть продавцов переуступок – частные инвесторы, квартиры изначально покупались ими для последующей продажи, и они будут продавать и стараться сделать это до того, как дом введен в эксплуатацию. Так что существенного падения предложения мы не ощутили. Скорее, наблюдался дефицит спроса, особенно в конце года.

Обычно цена квартиры по переуступке как-то отличается от цен застройщика?

Да, конечно. Как уже говорилось, квартиры, продающиеся по переуступке, всегда дешевле, чем у застройщика. Это связано с обычной конкуренцией. К застройщику, особенно крупному, доверие покупателя всегда будет выше: он известен, широко рекламируется, плюс до сих пор существует стереотип, что покупка напрямую у застройщика – это дешевле, проще и надежнее, хотя на самом деле для покупателя разницы никакой, отличие только в том, кто поможет ему подобрать идеальную квартиру: менеджер застройщика или агентства. Поэтому, чтобы сделать свою квартиру более привлекательной, дольщик готов снизить цену.

Каковы ваши ожидания – в 2016 году сделки по переуступке не потеряют актуальность? Будут ли они востребованы?

Сегодня трудно делать вообще какие-либо прогнозы, слишком много факторов влияют на развитие ситуации. В сегменте переуступок многое будет зависеть, например, от продления программы господдержки ипотеки. Сейчас она продлена до мая, и есть основания полагать, что после отмены – переуступкам такой исход будет на руку, так как застройщики лишатся одного из главных козырей – доступной ипотеки. Но предпосылок к тому, что переуступка перестанет быть востребованной, мы не видим.

Комментировать
0
174 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
Adblock detector